Dans un contexte de pénurie nationale de logements, le nombre total de mises en chantier au Canada en janvier et février 2025 a baissé de 5 % par rapport à l’année précédente, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement. En fait, les promoteurs canadiens ont eu du mal à construire plus de 250 000 logements par an, malgré l’arrivée de plus de 4 millions de nouveaux résidents au cours des cinq dernières années. La SCHL a estimé que le pays devrait construire 6 millions de logements supplémentaires d’ici à 2030 pour rétablir l’accessibilité du logement, ce qui fait du logement l’une des principales questions politiques à l’approche des élections fédérales de 2025.
À l’approche des élections, les caractéristiques fondamentales du marché sont positives pour les promoteurs, notamment la pénurie de logements, les objectifs gouvernementaux d’augmentation de l’offre et les promesses de réforme de la planification pour débloquer la croissance. Cependant, pour le reste de l’année 2025, nous prévoyons que la reprise dans le secteur sera lente et que le développement restera relativement modéré, confronté à une incertitude géopolitique accrue, à des préoccupations concernant l’accessibilité des acheteurs, à des coûts de construction élevés et en constante évolution, et à la bureaucratie réglementaire.
Nous pensons que les promoteurs continueront d’offrir des incitations plus importantes pendant la majeure partie de l’année 2025 afin d’attirer les acheteurs à la recherche d’options abordables, ce qui maintiendra les marges sous pression. En conséquence, les profils de crédit des promoteurs régionaux devraient rester soumis à des tensions opérationnelles accrues. En dépit des promesses électorales, nous pensons que les promoteurs continueront à faire preuve de prudence, en conciliant une rentabilité réduite et la difficulté de planifier des projets, tout en préparant leurs entreprises à un éventuel rebond du marché.
Les politiques commerciales imprévisibles jettent de l’huile sur le feu
Les conséquences des droits de douane américains sur les coûts de construction et les chaînes d’approvisionnement, ainsi que les mesures de rétorsion du Canada, sont en constante évolution et difficiles à prévoir. L’Association canadienne des constructeurs d’habitations estime que le Canada importe des États-Unis environ 3,5 milliards de dollars de verre et de produits en verre, 3,1 milliards de dollars de gros appareils ménagers, 2,2 milliards de dollars de quincaillerie et environ 1 milliard de dollars de carreaux et de produits en céramique. En outre, les projets américains d’augmentation des droits de douane sur le bois d’œuvre affecteront la compétitivité des producteurs canadiens, car ils seront contraints de trouver d’autres marchés pour le bois d’œuvre excédentaire ou de ralentir la production.
En fin de compte, l’augmentation du coût de ces produits rendra les maisons plus chères, ce qui aggravera encore les problèmes d’accessibilité des acheteurs. Les pressions inflationnistes pourraient être compensées par des mesures gouvernementales visant à réduire les frais et les taxes qui contribuent au prix des logements. Toutefois, ces changements prendront du temps et cette imprévisibilité rend la planification des futures constructions de plus en plus difficile pour les constructeurs.
Les prochaines élections fédérales seront-elles synonymes de changement ?
Les Canadiens se rendent aux urnes le 28 avril. Lors de la campagne électorale, les candidats libéraux et conservateurs promettent d’améliorer l’offre de logements par le biais de diverses initiatives. Malgré les objectifs de stimulation de l’offre, le projet du gouvernement fédéral de supprimer la taxe sur les biens et services pour aider les acheteurs d’un premier logement pourrait stimuler la demande, mais exacerber le problème du logement qu’il tente de résoudre.
En 2024, le gouvernement libéral a annoncé une réduction des objectifs de résidents permanents à 395 000 en 2025, 380 000 en 2026 et 365 000 en 2027, contre 485 000 en 2024. Le précédent plan d’immigration du Canada prévoyait des objectifs de 500 000 pour 2025 et 2026. En outre, le gouvernement s’est fixé l’objectif ambitieux de réduire le nombre de résidents non permanents à 5,0 % de la population totale d’ici la fin de 2026, contre 7,4 % en 2024.
Bien que ces objectifs réduits en matière d’immigration devraient contribuer à réduire légèrement la demande de logements, le secteur est fortement tributaire des immigrants qualifiés. Statistique Canada estime que 23 % des entrepreneurs généraux et des constructeurs de logements du secteur de la construction résidentielle au Canada sont des immigrés. Par conséquent, l’immigration a un impact direct sur la capacité d’un promoteur à planifier et à fixer le prix des projets à venir.
Pour en savoir plus sur les politiques d’immigration révisées du Canada et les ramifications possibles de l’élection, voir Hitting the Reset Button: The Impact of Revised Immigration Policies in Australia and Canada et Weighing the Choices: The Implications of Canada’s Election in a Highly Uncertain Environment..
Les revenus et les marges des constructeurs d’habitations 2025 continueront d’être mis à l’épreuve
Même avant les droits de douane américains, le secteur canadien du logement était sous pression. Les dépôts de bilan des investisseurs et des promoteurs immobiliers ont presque doublé, passant de 36 en 2023 à 68 dépôts en 2024.
La pression sur les revenus et les marges devrait se poursuivre tout au long de l’année 2025 et, par conséquent, les profils de crédit des promoteurs régionaux devraient rester soumis à des tensions opérationnelles accrues. Le secteur est largement composé de petits promoteurs régionaux, qui manquent de solidité de bilan, de diversification sectorielle et d’envergure géographique, et nous nous attendons à ce qu’ils restent soumis à des tensions importantes. Les acteurs plus importants qui bénéficient d’une forte position sur le marché local et qui ont prouvé leur capacité à naviguer avec succès dans les cycles économiques changeants continueront à bénéficier de leur taille en obtenant des prix de sous-traitance et des efficacités d’achat.
Nous pensons que tous les promoteurs continueront à équilibrer soigneusement l’activité de construction et les ventes. Les revenus et les marges resteront sous pression pendant la majeure partie de l’année 2025, avec un potentiel d’activité accrue en 2026 et 2027, à mesure que la demande refoulée se libère et que des améliorations aux contraintes actuelles de l’offre sont, espérons-le, apportées.
