Cet aristocrate des dividendes offre un rendement de 5 % et semble sous-évaluée de 10 %

Realty Income est un incontournable du portefeuille de nombreux investisseurs axés sur les dividendes. Se présentant comme « la société aux dividendes mensuels », Realty Income a augmenté son dividende pendant plus de 25 années consécutives, ce qui lui vaut d’être classée parmi les aristocrates des dividendes. Ses baux à long terme lui assurent un flux régulier de revenus locatifs, même si cela se fait au détriment du bénéfice économique. Néanmoins, la capacité de la direction à réaliser régulièrement des acquisitions créatrices de valeur et à améliorer considérablement la qualité du portefeuille au cours de la dernière décennie témoigne d’une réelle expertise dans l’art de constituer et de façonner un portefeuille « triple net ». À l’instar de la plupart des FPI, Realty Income connaît une bonne année, mais son cours reste inférieur de 10 % à notre estimation de juste valeur, fixée à 72 USD. Dave Sekera, stratège en chef de Morningstar pour le marché américain, a récemment sélectionné Realty Income parmi ses « 10 meilleures actions de dividendes à acheter en 2026 » lors d’un épisode du podcast The Morning Filter.

Realty Income est la plus grande fiducie de placement immobilier (FPI) de bail à loyer hypernet cotée aux États-Unis, avec plus de 15 500 biens immobiliers abritant principalement des locataires du secteur de la distribution. Même si environ 80 % des locataires de Realty Income appartiennent au secteur de la distribution, la plupart d’entre eux opèrent dans des segments dits « défensifs », caractérisés notamment par une orientation vers les services, une protection naturelle contre les pressions du commerce en ligne ou une résistance aux ralentissements économiques. De plus, la structure de bail a loyer hypernet fait peser l’ensemble des risques opérationnels et des coûts sur le locataire et oblige ce dernier à engager des dépenses d’investissement pour entretenir le bien immobilier, plutôt que le bailleur. Les conditions de bail prévoient des augmentations de loyer annuelles très faibles, de l’ordre de 1 %, ce qui contribue à maintenir un ratio de couverture élevé mais limite considérablement la croissance interne de la société. Par conséquent, pour se développer, Realty Income doit s’appuyer sur des acquisitions.

Indicateurs clés Morningstar pour Realty Income

• Estimation de juste valeur
  : 72 $ CA
• Cote étoile
  : 4 étoiles
• Cote de bastille économique
  : Aucune
• Cote d’incertitude
  : Faible

Cote de bastille économique

Nous pensons que Realty Income ne dispose pas de bastille économique. Bien que son portefeuille comprenne de nombreux locataires solides, la société ne bénéficie pas des sources d’avantage concurrentiel, telles que l’économie d’échelle ou l’effet de réseau, que nous attribuons à certains propriétaires d’actifs immobiliers commerciaux. Les clauses d’indexation annuelle des loyers de Realty Income ne sont que d’environ 1 % ; or, avec des baux à long terme de plus de 15 ans assortis de multiples prolongations et des écarts de relocation totaux s’établissant en moyenne en dessous de 5 % ces dernières années, la société affiche une croissance interne très faible. Elle doit donc compter sur l’acquisition de nouveaux biens immobiliers pour accroître ses flux de trésorerie. Étant donné qu’elle a généralement acquis des biens immobiliers à des taux de capitalisation compris entre 6 % et un peu plus de 6 %, les rendements combinés issus de la croissance interne et externe ne dépassent pas notre estimation du coût moyen pondéré du capital.

Pour en savoir plus sur la Cote de bastille économique de Realty Income.

Estimation de juste valeur

Notre estimation de la juste valeur à 72 USD implique un taux de capitalisation de 6,4 % sur nos prévisions de revenu net d’exploitation (NOI) pour les quatre prochains trimestres, un multiple de 16 sur notre estimation des flux de trésorerie d’exploitation (FFO) pour le quatrième trimestre à venir, ainsi qu’un rendement en dividendes de 4,5 %, sur la base d’un versement annualisé de 3,24 USD. Les révisions annuelles des loyers, qui s’élèvent en moyenne à environ 1 %, se traduisent par une croissance moyenne du NOI à périmètre constant de 1,7 % sur l’ensemble de nos prévisions à 10 ans. Nous pensons que Realty Income continuera d’acquérir de nouveaux actifs pour stimuler sa croissance, même si le volume de ces acquisitions diminuera, passant de 9,5 milliards USD en 2026 à 1,2 milliard USD à l’horizon de la période de prévision. La société procédera également à des cessions sélectives d’actifs afin de financer en partie sa croissance externe, bien que le montant de ces cessions soit limité à seulement 100 à 200 millions USD par an. Nous estimons la valeur nette d’inventaire de Realty Income à environ 70 USD par action, sur la base d’un taux de capitalisation de 6,5 %.

Pour en savoir plus au sujet de l’Estimation de juste valeur de Realty Income.

Risque et incertitude

Environ la moitié des locataires de Realty Income ne bénéficient pas d’une notation de qualité supérieure. Environ 35 % de son résultat net d’exploitation (NOI) provient de ses 20 principaux locataires, et trois d’entre eux représentent à eux seuls plus de 3 % de ce NOI ; ainsi, tout problème survenant chez l’un de ces principaux locataires pourrait avoir un impact négatif sur le chiffre d’affaires. Les biens immobiliers de Realty Income ne présentent aucune caractéristique qui ne puisse être reproduite par d’autres promoteurs, et les barrières à l’entrée sont très faibles. Le fait de dépendre des acquisitions pour assurer sa croissance expose Realty Income aux fluctuations des marchés privés et des marchés des capitaux, ainsi qu’à la concurrence pour l’acquisition d’actifs. De plus, Realty Income dépend d’émissions régulières de titres de dette et de capitaux propres pour financer ses acquisitions. Une baisse du cours de son action ou une hausse des taux d’intérêt entraînera une augmentation du coût d’acquisition.

Pour en savoir plus le risque et incertitude de Realty Income.

Les spéculateurs à la hausse de Realty Income affirment que

• Realty Income verse un dividende mensuel fiable, fondé sur un portefeuille sous-jacent qui affiche des performances stables quelles que soient les conditions du marché.
• Grâce à un niveau d’endettement raisonnable et à une liquidité suffisante, l’entreprise devrait disposer de la souplesse financière nécessaire pour tirer parti de toute opportunité d’investissement intéressante.
• L’historique d’exploitation de Realty Income, ses critères de souscription clairement définis et la transparence accrue de son portefeuille devraient rassurer les actionnaires tout en garantissant la responsabilité de la direction.

Les spéculateurs à la baisse de Realty Income affirment que

• Il faudra un volume de plus en plus important d’acquisitions attractives et ajustées au risque pour générer une croissance significative de la valeur pour les actionnaires, ce qui pourrait inciter Realty Income à prendre davantage de risques.
• La valeur des baux à long terme de Realty Income, qui, dans l’ensemble, ne prévoient qu’une très faible progression des loyers, est particulièrement sensible à la hausse des taux d’intérêt et à l’inflation.
• La hausse des taux d’intérêt réduit l’écart entre les taux de capitalisation à l’acquisition et les coûts de financement, ce qui limite la capacité de la direction à créer de la valeur par le biais d’une croissance externe continue.

Cet article a été rédigé par Susan Dziubinski et Sylvia Hauser. Données en date du 21 juillet 2026, à la clôture, sauf indication contraire.