Die wichtigsten Erkenntnisse
- Die EZB dürfte die Zinsen im September anheben. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die Bauzinsen steigen.
- Wichtiger für Hypothekenzinsen sind die Renditen von Bundesanleihen und Pfandbriefen – und die werden auch von anderen Faktoren als dem EZB-Leitzins beeinflusst.
- Für die zweite Jahreshälfte 2026 erwarten Experten überwiegend, dass die Bauzinsen um das aktuelle Niveau schwanken oder moderat steigen.
Alles sieht danach aus, als würde die Europäische Zentralbank die Zinsen im September erneut anheben. Aber das muss nicht unbedingt bedeuten, dass auch die Bauzinsen steigen. Vielmehr erwarten Fachleute, dass die Hypothekenzinsen in der zweiten Jahreshälfte 2026 um das aktuelle Niveau schwanken oder moderat aufwärts streben. Als unwahrscheinlich gilt dagegen eine schnelle Rückkehr zu den extrem niedrigen Finanzierungskosten der vergangenen Jahre.
Aktueller Bauzins: Pause auf hohem Niveau
Immerhin hat sich die Lage bei der Immobilienfinanzierung nach mehreren Monaten steigender Zinsen zuletzt etwas entspannt. Nach Daten von Baufi24, einem Vermittler für Baufinanzierungen, zahlten Kunden, die im Juli einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung abgeschlossen haben, durchschnittlich 4,03 Prozent nach 4,06 Prozent im Juni.
Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24, leitet daraus jedoch keine Trendwende ab: „Nach vier Monaten mit steigenden Bauzinsen hat sich die Lage im Juli auf hohem Niveau minimal beruhigt – der Durchschnittszins für zehnjährige Darlehen ist leicht gesunken. Gleichzeitig verzeichnete die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe im Juli ihren stärksten Anstieg seit März und notierte zum Monatsende zeitweise über 3,20 Prozent.” Das zeige, dass der Markt volatil bleibe und sich weiterhin in beide Richtungen bewege. Kohnen erwartet eine anhaltend hohe Schwankungsbreite, nicht zuletzt mit Blick auf die EZB-Zinsentscheidung im September.
Wie hängen Bauzinsen, EZB-Leitzinsen und Bundesanleihen zusammen?
Für Immobilienkäufer ist allerdings wichtig: Bauzinsen folgen dem EZB-Leitzins nicht eins zu eins. Der Leitzins der EZB beeinflusst die Bauzinsen nur indirekt – und häufig bewegen sich die Bauzinsen bereits, bevor die EZB ihre Zinsen tatsächlich ändert. Zudem beeinflusst der EZB-Leitzins vor allem die kurzfristigen Zinsen am Kapitalmarkt. Bei Immobilienkrediten werden die Zinsen dagegen in der Regel für zehn Jahre oder länger festgeschrieben und orientieren sich deshalb stärker an den langfristigen Kapitalmarktzinsen.
Banken nutzen sogenannte Pfandbriefe, um einen Teil ihrer Immobilienkredite zu refinanzieren. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen dient dabei als wichtige Orientierungsgröße für den Pfandbriefmarkt. Steigen die Bundrenditen, ziehen in der Regel auch die Renditen der Pfandbriefe an. Damit verteuert sich die Refinanzierung für Banken – und das kann sich in höheren Bauzinsen niederschlagen.
Der EZB-Leitzins wirkt dagegen eher indirekt auf langfristige Bauzinsen, erläutert Shannon Kirwin, Principal bei Morningstar. Entscheidend sind nicht nur die heutigen EZB-Zinsen, sondern vor allem die Erwartungen des Kapitalmarkts hinsichtlich Inflation, Wachstum und des künftigen EZB-Zinspfads.
Mit der erneuten Eskalation im Nahen Osten sind die Ölpreise zuletzt wieder deutlich gestiegen. Deshalb fürchten Anleger, dass die Inflation dies- und jenseits des Atlantiks hartnäckiger bleibt und die Notenbanken die Zinsen höher halten beziehungsweise erneut anheben könnten. Diese Erwartungen schlagen sich wiederum in den langfristigen Anleiherenditen nieder.
Kirwin verweist zudem auf einen zweiten Effekt: „Der starke Anstieg des Angebots an Bundesanleihen nach den deutschen Schuldenreformen von 2025 hat die Renditen sowohl von Bundesanleihen als auch von Pfandbriefen nach oben getrieben. Beide sind eng miteinander korreliert.“
Ähnlich sieht es in den USA aus: Aufgrund der großen US-Haushaltsdefizite ist das Angebot an US-Staatsanleihen – den sogenannten Treasuries – hoch. Muss der Markt ein größeres Angebot an Treasuries aufnehmen, kann dies deren Kurse unter Druck setzen und die Renditen nach oben treiben.
Auch das wirkt sich auf deutsche Bundesanleihen aus, erklärt Kirwin: „US-Treasuries gelten für Investoren als Alternative zu europäischen Staatsanleihen. Deshalb sind die Renditen von US-Treasuries und europäischen Staatsanleihen eng miteinander verbunden. Steigen die Treasury-Renditen, kann dies auch die Renditen von Bundesanleihen nach oben ziehen.”
Was sieht die Prognose für Bauzinsen für die zweiten Jahreshälfte 2026 aus?
Der Expertenrat des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein erwartet für die zweite Jahreshälfte keinen starken Zinsanstieg, sondern eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz. Für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung wird eine Topzins-Spanne zwischen 3,3 und 3,9 Prozent erwartet. Als wichtigste Unsicherheitsfaktoren gelten die geopolitischen Krisen und deren Auswirkungen auf Ölpreise und Inflation, heißt es. „Für den August erwarten wir vorerst eine Stabilisierung”, so Florian Pfaffinger, Zinsexperte und Mitglied im Expertenrat von Dr. Klein.
Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Groep, rechnet ebenfalls nicht mit einem steilen Anstieg: „Die jüngste Eskalation im Nahen Osten hat die kurzzeitige Entspannung an den Kapitalmärkten vorerst unterbrochen. Die Renditen der Staatsanleihen haben in einer ersten Reaktion bereits wieder angezogen, daher dürften auch die Bauzinsen steigen – mit einem starken Anstieg ist jedoch nicht zu rechnen. Auch die Mehrheit der von uns befragten Experten geht nicht von einem steilen Anstieg aus und erwartet Bauzinsen um das aktuelle Niveau herum.”
Auch die Commerzbank rechnet mit einem moderaten Anstieg der Bauzinsen. Zugleich weist sie darauf hin, dass Kreditinteressierte ihren individuellen Zinssatz durchaus beeinflussen können: Vertragslaufzeit, Darlehenshöhe, Höhe von Tilgung und Eigenkapital sowie die Bonität des Kreditnehmers beeinflussen den individuellen Zinssatz.
Deutsche Bank Research sieht die fünf- bis zehnjährigen Hypothekenzinsen Ende 2026 und 2027 bei rund 4 Prozent, nach 3,7 Prozent im April. Für eine Rückkehr zu deutlich niedrigeren Bauzinsen spricht aus Sicht der Analysten wenig: Eine strukturell höhere Inflation und die gestiegene Staatsverschuldung dürften das langfristige Zinsniveau stützen.
Auch die Experten des Finanzberaters FMH rechnen mit einem moderaten Anstieg. „Aktuell bewegt sich der Basis-Bauzins etwas über 4 Prozent und dieser könnte sich um etwa 0,25 bis 0,50 Prozentpunkte verteuern, was einen möglichen Effektivzins von rund 4,40 Prozent bedeuten würde – für Zinsen zehn Jahre fest bis zu einer 60-Prozent-Finanzierung”, sagt Max Herbst, Experte für Baufinanzierung und Zinsentwicklung bei FMH. Bei einer Finanzierung von 80 Prozent lägen die durchschnittlichen Bauzinsen bereits jetzt bei 4,15 Prozent.
