Wichtigste Erkenntnisse:
- Offene Immobilienfonds verzeichnen seit Mitte 2023 nahezu durchgehend Nettomittelabflüsse - und auch 2026 startet mit einem Minus.
- Rücknahmeaussetzungen und Abwertungen belasten das Vertrauen der Anleger.
- Die Produkte bergen Verlustrisiken und eingeschränkte Liquidität.
Offene Immobilienfonds bluten weiter. Seit Juni 2023 verzeichnet die Anlageklasse - mit nur wenigen Ausnahmen – durchgehend monatliche Nettomittelabflüsse, und auch das neue Jahr ist mit einem Minus gestartet. Rund 400 Millionen Euro zogen Anleger im Januar aus offenen Immobilienfonds ab. Allein aus dem UniImmo: Europa wurden 148 Millionen Euro abgezogen, gefolgt vom UniImmo: Deutschland, der zum Jahresauftakt knapp 110 Millionen Euro verlor.
3 der größten Immobilienfonds Deutschlands haben innerhalb von zwölf Monaten jeweils mehr als 1 Milliarde Euro verloren
- grundbesitz europa: -1,4 Milliarden Euro
- UniImmo: Europa: -1,26 Milliarden Euro
- hausInvest: -1,13 Milliarden Euro
Zuletzt rückte der Wertgrund WohnSelect D in den Mittelpunkt, nachdem die Gesellschaft ankündigte, ab dem 15. Januar keine Anteile von Anlegern mehr zurückzunehmen und auch keine neuen Anteile auszugeben.
“Steigende Zinsen haben Alternativen wie Anleihen sowie Fest‑ und Tagesgeld deutlich attraktiver gemacht. Zudem haben Abwertungen bei Immobilien, etwa die drastische Korrektur von 17 % beim UniImmo Wohnen ZBI, das Vertrauen erschüttert”, sagt Natalia Wolfstetter, Principal bei Morningstar.
“Die Nachteile von offenen Immobilienfonds wurden in den letzten Jahren nur allzu deutlich: Sie sind keineswegs ein Produkt ohne Verlustrisiken und bieten durch die längeren Kündigungsfristen und potenzielle Rücknahmeaussetzungen nur eine eingeschränkte Liquidität”, so Wolfstetter.
Anleger ziehen weiter Gelder aus offenen Immobilienfonds ab
Besonders stark waren die Abflüsse im Jahr 2025, in dem jeder einzelne Monat mit deutlichen Nettoabflüssen endete – häufig im Bereich von 500 bis fast 900 Millionen Euro.
Ein Blick auf die Morningstar-Kapitalflusszahlen der zehn größten offenen Immobilienfonds am deutschen Markt zeigt für Januar 2026 ein uneinheitliches Bild. Zwar konnten einzelne große Fonds kurzfristig Mittelzuflüsse verzeichnen – allen voran Deka-ImmobilienEuropa mit rund 167 Millionen Euro sowie Deka-ImmobilienGlobal mit gut 53 Millionen Euro. Auch WestInvest InterSelect blieb leicht im Plus.
Demgegenüber stehen jedoch weiterhin deutliche Abflüsse bei mehreren Schwergewichten des Marktes, darunter hausInvest, UniImmo: Deutschland, UniImmo: Europa und grundbesitz europa, die im Januar jeweils zwischen 95 und 148 Millionen Euro verloren.
Noch klarer wird das Bild beim Blick auf die vergangenen zwölf Monate: Fast alle großen Publikumsfonds weisen hohe Nettoabflüsse auf - teils im Milliardenbereich. Besonders stark betroffen sind grundbesitz europa (-1,4 Mrd. Euro), UniImmo: Europa (-1,26 Mrd. Euro) und hausInvest (-1,13 Mrd. Euro).
“Rückgaben machen sich nicht sofort, sondern zeitverzögert bemerkbar, weil Anleger ihre Anteile ein Jahr im Voraus kündigen müssen”, so Wolfstetter. “Wenn aufgrund von Rückgaben mehr Liquidität vorgehalten werden muss, sinkt die Investitionsquote, was sich negativ auf das Renditepotenzial auswirken kann.”
Muss ein Fonds Objekte mit Abschlägen verkaufen, um die Rückgaben bedienen zu können, belastet dies die Wertentwicklung zusätzlich.
Wertgrund WohnSelect D stoppt Auszahlungen an Anleger
Jüngster Schock am Markt: Der Wertgrund WohnSelect D setzte die Rücknahme von Anteilen aus. “Liquiditätszuflüsse aus Transaktionen sind schwerer planbar, weil Verkaufsprozesse länger dauern und Fremdfinanzierungen auf Käuferseite restriktiver sind”, teilte die Gesellschaft am 15. Januar mit. Trotz einer leichten Stabilisierung im Wohnsegment hätten Transaktionen mangels ausreichender Liquidität nicht realisiert werden können: Zwei Objektverkäufe ließen sich nicht so schnell wie erhofft umsetzen.
Zudem halte die branchenweite Rückgabewelle an. Für einen kleineren Fonds ohne aktiv steuerbare Vertriebskanäle sei die Situation “besonders anspruchsvoll”.
Abwertung bei UniImmo: Wohnen ZBI
Im Juni 2024 musste Union Investment nach einer Sonderbewertung ihren UniImmo: Wohnen ZBI um fast 17% abwerten. “Beginnend mit der Corona-Pandemie, spätestens mit Beginn des Ukraine-Krieges, veränderten sich die Marktfaktoren für Wohnimmobilien drastisch und führten zu einer neuen, unvorhersehbaren Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt”, so die Fondsgesellschaft damals.
Der offene Immobilienfonds wird von der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe gemanagt und investiert vor allem in deutsche Wohnimmobilien. Inflation, stark gestiegene Zinsen und zunehmende Regulatorik führten zu einem deutlichen Einbruch der Investorennachfrage für Wohnimmobilien in ganz Deutschland, so Union Investment.
