Wichtigste Erkenntnisse:
- Von Januar bis Juli 2026 flossen netto rund 3,7 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab. Ende Juli verwaltete die Anlageklasse noch rund 105 Milliarden Euro.
- Neun der zehn größten offenen Immobilienfonds verzeichneten seit Jahresbeginn Nettoabflüsse. Am stärksten betroffen war der UniImmo: Europa mit rund 949 Millionen Euro.
- Vier offene Immobilienfonds haben 2026 bereits die Anteilsrücknahme ausgesetzt. Der Leading Cities Invest von KanAm Grund wird zudem geordnet abgewickelt.
Anleger ziehen weiter Kapital aus in Deutschland domizilierten Immobilienfonds ab. Aktuelle Morningstar-Daten bis Ende Juli zeigen, dass neun der zehn größten Fonds seit Jahresbeginn Nettoabflüsse verzeichneten.
Besonders deutlich sind die Rücknahmen beim UniImmo: Europa, aus dem seit Jahresbeginn netto 949 Millionen Euro abflossen sind. Beim hausInvest waren es rund 663 Millionen Euro, beim grundbesitz europa RC zirka 575 Millionen Euro und beim UniImmo: Deutschland rund 455 Millionen Euro, wie die Daten von Morningstar Direct zeigen. Der einzige Fonds unter den zehn größten mit Nettozuflüssen war der WestInvest InterSelect.
“Steigende Zinsen haben Alternativen wie Anleihen sowie Fest- und Tagesgeld deutlich attraktiver gemacht. Zudem haben Abwertungen bei Immobilien, etwa die drastische Korrektur von 17 Prozent beim UniImmo Wohnen ZBI, das Vertrauen erschüttert”, sagt Natalia Wolfstetter, Principal bei Morningstar.
“Rückgaben machen sich nicht sofort, sondern zeitverzögert bemerkbar, weil Anleger ihre Anteile ein Jahr im Voraus kündigen müssen”, so Wolfstetter. “Wenn aufgrund von Rückgaben mehr Liquidität vorgehalten werden muss, sinkt die Investitionsquote, was sich negativ auf das Renditepotenzial auswirken kann.”
Insgesamt zogen Anleger von Januar bis Juli 2026 netto rund 3,7 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab. Besonders hoch waren die Abflüsse im Februar und März. Nach einer Abschwächung im Juni stiegen die Rücknahmen im Juli wieder deutlich auf 591 Millionen Euro. Insgesamt verwalteten offene Immobilienfonds Ende Juli noch rund 105 Milliarden Euro.
“Die Nachteile von offenen Immobilienfonds wurden in den letzten Jahren nur allzu deutlich. Sie sind keineswegs ein Produkt ohne Verlustrisiken und bieten in Folge der längeren Kündigungsfristen und der potenziellen Rücknahmeaussetzungen nur eine eingeschränkte Liquidität”, so Wolfstetter.
Offene Immobilienfonds setzen Rücknahmen aus: Das könnten die Frühwarnzeichen sein
“Jede weitere Aussetzung belastet das Vertrauen der Anleger weiter und kann die ohnehin hohen Nettomittelabflüsse verstärken,” so Wolfstetter. “Frühwarnzeichen bei einem Fonds können zum Beispiel anhaltende Mittelabflüsse, sinkende Liquiditätspuffer und hohe angekündigte Anteilsrückgaben sein. Werden gleichzeitig Immobilienverkäufe zur Liquiditätsbeschaffung nötig und lassen sich diese nur verzögert oder zu niedrigeren Preisen umsetzen, kann sich die Lage für einen Fonds schnell verschärfen,” sagt Wolfstetter.
Eine Rücknahmeaussetzung bedeutet aber nicht automatisch, dass ein Fonds insolvent ist. Vielmehr gibt sie dem Management Zeit, Immobilien geordnet zu verkaufen. Anleger kommen währenddessen allerdings nicht an ihr Geld. Für nach dem 21. Juli 2013 erworbene Anteile an offenen Immobilienfonds gelten grundsätzlich eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
“Was vielen nicht bewusst ist: Die Liquiditätsbeschränkungen bei semiliquiden Fonds wie Immobilienfonds oder ELTIFs machen sich stärker bemerkbar, je schlechter die Marktstimmung wird,” sagt Shannon Kirwin, Principal bei Morningstar. “In der Praxis bedeutet das: Je eher ein verunsicherter Anleger sein Geld abziehen möchte, desto schwieriger wird es tendenziell. Das ist kein Fehler im System, sondern das System funktioniert genau so, wie es soll – um zu verhindern, dass Fondsmanager Vermögenswerte zu Notverkaufspreisen liquidieren müssen, und um das Kapital der Fondsanleger zu schützen.”
Wie groß der Druck ist, zeigen vier offene Immobilienfonds, die 2026 die Rücknahme ihrer Anteile ausgesetzt haben. Den Anfang machte am 15. Januar der Wertgrund WohnSelect D. Zu diesem Zeitpunkt lagen Rückgabewünsche für rund 21 Prozent des Fondsvolumens vor. Weil Immobilien nicht kurzfristig verkauft werden können, reichen die vorhandenen liquiden Mittel nicht immer aus, um hohe Rückgaben zu bedienen.
Am 26. Februar folgte der Fokus Wohnen Deutschland, Ende März der UBS (D) Euroinvest Immobilien. Seit dem 30. Juni ist auch beim Habona Nahversorgungsfonds Deutschland die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Alle vier Fonds stoppten zugleich die Ausgabe neuer Anteile.
Immobilienverkäufe sollen Liquidität schaffen
Um wieder ausreichend Liquidität aufzubauen, müssen betroffene Fonds Immobilien verkaufen. Das kann im derzeit schwierigen Transaktionsmarkt dauern und birgt das Risiko, dass Objekte nicht zu den gewünschten Preisen veräußert werden können.
Im Juli meldete die Wertgrund Select D einen Verkaufserfolg eines Neubauportfolios mit insgesamt 252 Wohnungen in Bielefeld. „Dass wir das Portfolio in dem weiterhin anspruchsvollen Transaktions- und Finanzierungsumfeld nahezu zum zuletzt festgestellten Verkehrswert veräußern konnten, ist ein wichtiger Schritt zur Stabilisierung der Liquidität des Fonds“, sagte Fondsmanager Marcus Kemmner. „Zugleich bleiben wir realistisch: Der Mittelzufluss reicht noch nicht aus, um die Anteilscheinrücknahme wieder aufzunehmen. Wir führen die weiteren Verkaufsprozesse daher geordnet und mit klarem Fokus auf den Werterhalt für die Anleger fort.“
Offener Immobilienfonds wird abgewickelt
Noch einen Schritt weiter ging Ende Juni die KanAm Gruppe beim Leading Cities Invest. Am 26. Juni kündigte die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Verwaltung des Fonds und leitete damit dessen geordnete Auflösung ein. Nach Angaben von Stiftung Warentest wird damit erstmals seit der Finanzkrise 2028 wieder ein offener Immobilienfonds abgewickelt.
“Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen werden endgültig eingestellt. Das Fondsvermögen wird in den nächsten Jahren schrittweise durch den Verkauf der Immobilien liquidiert und die freie Liquidität gleichmäßig an die Anleger ausgezahlt,” teilte die Gesellschaft Ende Juni mit.
Eine schnelle Rückkehr zu den hohen Zuflüssen früherer Jahre zeichnet sich am Markt somit bislang nicht ab. Die Morningstar-Zahlen bis Ende Juli zeigen vielmehr, dass selbst große Fonds weiterhin erhebliche Rückgaben verkraften müssen.
